Location de bureaux : les points clés du bail à négocier

Un grand pas vient d’être franchi : vous avez enfin trouvé des bureaux à louer conformes à vos attentes et à votre budget. Une autre étape essentielle s’annonce : la négociation de certaines clauses du bail de location. Quelles sont ces fameuses clauses négociables auxquelles vous devez rester attentif ? Leaseo, votre conseil en immobilier d’entreprise à Paris, vous présente ce que vous devez savoir.

La nature et la durée du bail de location

Le bail professionnel est normalement destiné aux professions libérales, qu’elles soient réglementées ou non. Il est conclu pour une durée minimale de 6 ans, mais vous pouvez rendre les bureaux à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois.

Le bail commercial concerne en priorité les locataires inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Registre des Métiers. Les professionnels exerçant une activité libérale peuvent néanmoins opter volontairement pour ce statut plus contraignant, mais aussi plus protecteur pour le locataire en place.

Un bail commercial est conclu pour 9 ans, voire 12 si vous y tenez. Vous ne pouvez quitter les lieux qu’à la fin de chaque période triennale, d’où son surnom de bail « 3-6-9 ».

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Les clauses relatives au loyer et aux charges

Quel que soit le type de bail retenu, vous devrez négocier avec le propriétaire :

• La valeur faciale du loyer initial.
• Les prestations, payantes ou offertes.
• La date d’échéance du loyer et son mode de paiement.
• Le montant du dépôt de garantie et sa date d’encaissement.
• L’indice servant de référence lors de la révision du loyer : pour une location de bureaux, les plus courants sont l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l’ICC (Indice du Coût de la Construction).
• La périodicité de cette révision : de nombreux preneurs optent pour une révision triennale, mais le bail peut aussi contenir une clause d’échelle mobile. Dans ce cas, la valeur du loyer est revue à chaque modification de l’indice en question.
• La répartition exacte des travaux, des charges locatives et des taxes afférentes aux surfaces de bureaux louées.

Les clauses relatives à l’activité exercée

Un contrat de location de bureaux doit normalement préciser la nature de l’activité exercée. Essayez de négocier une formulation assez large, vous permettant de pivoter ou de compléter votre activité initiale si nécessaire. Des locataires réussissent même parfois à obtenir des clauses « tous commerces sauf… » ou « toutes activités sauf… ».

En fonction de votre situation et de celle du propriétaire, vous aurez peut-être aussi intérêt à solliciter :

• Une clause de non-concurrence. Dans ce cas, le propriétaire s’interdit d’exercer la même activité que le preneur.
• Une clause d’exclusivité, empêchant le bailleur de louer des bureaux dans le même immeuble pour y exercer une activité similaire.
• Une clause de sous-location, afin d’être autorisé à sous-louer une partie de vos bureaux à une autre entreprise.

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