Bail commercial ou bail dérogatoire : quel régime choisir ?

juin 2022
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Clément Guérin Ecrit par
Clément Guérin

Bail commercial ou bail dérogatoire : quel régime choisir ?

Bail commercial ou dérogatoire

Les commerçants et les sociétés commerciales ne sont pas les seuls à signer des baux commerciaux ou des baux dérogatoires. Les professionnels imposés aux BNC peuvent aussi opter volontairement pour ce régime. Vous exercez une activité commerciale ou libérale, et vous hésitez entre un bail commercial et un bail dérogatoire ? Leaseo, spécialiste de l’immobilier de bureaux à Paris, vous conseille pour prendre la meilleure décision.

 

Quelle est la durée d’un bail commercial VS celle d’un bail dérogatoire ?

Dans le jargon de l’immobilier professionnel, le bail commercial est couramment appelé bail « 3-6-9 ». Autrement dit, en signant un tel bail, vous vous engagez à rester dans les lieux au moins 3 ans. Le bail peut être résilié à la fin de chaque période triennale, et uniquement à ce moment-là… à moins de céder le bail à un autre professionnel.

Pour le bail dérogatoire, dit aussi « de courte durée » ou « bail précaire », c’est exactement l’inverse. Depuis l’instauration de la loi Pinel, vous pouvez signer autant de baux dérogatoires que vous voulez pour la même entreprise dans les mêmes locaux, à condition que la durée cumulée de ces baux dérogatoires « ne soit pas supérieure à 3 ans » (modifiée le 20 juin 2014). Au-delà, vous devrez soit quitter les lieux, soit conclure un bail commercial classique.  

 

Localisation et type de bail : la bonne association ?

Importance de lemplacement

Le bail commercial traditionnel est très rigide en matière de délais. En contrepartie, ce statut est très protecteur pour le preneur. Par exemple, si le propriétaire décide de vous évincer, il doit vous verser une indemnité d’éviction. En cas de vente des locaux, vous disposez également d’un droit de priorité. Une telle protection est essentielle pour les commerces physiques, tant l’emplacement est indissociable de l’activité, et donc de la valeur du fonds.

En revanche, en signant un bail dérogatoire, vous renoncez à tout droit au renouvellement. Si vous souhaitez vous maintenir dans les lieux au terme du délai convenu, le propriétaire est libre de reconduire le bail… ou non !

Si vous exercez une profession libérale, quelle est l’importance de l’adresse dans la croissance de votre chiffre d’affaires ? Vos clients vous suivront-ils si vous déménagez quelques rues plus loin ? Autant de questions auxquelles répondre avant de vous positionner.

 

Le bail dérogatoire : la solution flexible de courte durée 

Tester ou pérenniser (1)

Le bail dérogatoire est adapté si :

  • Vous voulez vérifier la viabilité ou la rentabilité de votre activité avant de vous engager durablement. C’est souvent le cas des startups.
  • Vous n’avez besoin des locaux que pour une durée précise. Imaginons, par exemple, qu’au terme d’un bail commercial classique, vous avez décidé d’acheter ailleurs. Mais les nouveaux locaux, encore en travaux, ne sont pas disponibles immédiatement. Si votre propriétaire est d’accord, vous pouvez parfaitement signer un bail dérogatoire après un bail commercial !

En signant un bail dérogatoire, vous vous engagez à verser les loyers jusqu’au terme convenu, même si vous libérez les locaux plus tôt. De la même façon, le propriétaire ne peut vous imposer un congé anticipé.

 

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