Renégocier le bail de son entreprise ou déménager ?

Entre l’explosion du télétravail et les difficultés de certains secteurs, la crise sanitaire a rebattu les cartes de l’immobilier de bureaux à Paris. Dans ce contexte, de nombreux chefs d’entreprise cherchent des solutions pour réduire le loyer de leurs locaux professionnels. Vous aussi, vous hésitez à renégocier votre bail ou à déménager ? Leaseo vous aide à vous poser les bonnes questions.

| Pour aller plus loin : Que choisir entre un bail commercial et un bail dérogatoire ? |

Quel est le bon moment pour négocier le montant du loyer ?

La situation globale de l’immobilier d’entreprise est plutôt favorable à la négociation. Le taux de vacance des bureaux en Île-de-France est désormais de 8,3 % en moyenne, avec de fortes disparités. Si à Paris, il n’est que de 4,5 % dans le Quartier Central des Affaires, il atteint 12,8 % à la Défense, et même 18,3 % dans les communes autour de la Défense.

Si vous souhaitez déménager, soyez attentif à votre période de préavis. 6 mois de préavis suffisent pour les titulaires d’un bail professionnel, qui peuvent déménager à tout moment. En revanche, les titulaires de baux commerciaux ne peuvent, dans la majorité des cas, résilier leur bail que tous les trois ans, avec un préavis de 6 mois. 

Comment se situe votre loyer par rapport au marché local ?

Le premier réflexe pour réaliser un état des lieux des prix dans votre zone consiste à se renseigner sur des sites comme celui de Leaseo et se rendre sur la liste des annonces à Paris, ou bien sur les pages info marché, affichant l'évolution des loyers à Paris. 

Lorsque c’est possible, interrogez aussi d’autres locataires pour obtenir des données fiables et ajustées par rapport aux réalités du marché.

Attention tout de même à prendre en compte tous les éléments importants lors de votre étude. État et aménagement des locaux, services annexes, clauses de répartition des charges, contrat de location signé avant ou après la loi Pinel, etc. Tous ces éléments peuvent faire varier le montant du loyer du simple au triple !

Quel est l’indice de référence utilisé pour le calcul du loyer ?

C’est aussi le moment de relire de près votre bail. 3 indices différents peuvent servir de référence pour la révision du loyer :

• L’Indice du Coût de la Construction (ICC).
• L’Indice du Loyer des Activités Tertiaires (ILAT).
• L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

L’indice retenu dépend à la fois de votre activité, du type de bail signé, et de la négociation initiale avec le bailleur.

Or, ces 3 indices calculés par l’INSEE n’évoluent pas de la même façon ! L’ICC augmente assez régulièrement, tout comme l’ILC, qui a néanmoins connu un tassement en 2020. À l’inverse, l’ILAT a fortement baissé l’année dernière, et entame à peine sa remontée.

Si votre indice de référence est l’ILAT, il sera difficile de négocier une diminution supplémentaire du loyer. Si négociation il y a, elle pourrait porter sur de nouveaux aménagements, dans le meilleur des cas.  

Vos locaux correspondent-ils à l’évolution de votre activité ?

Les bureaux sont-ils sous-occupés ou vos salariés s’y sentent-ils à l’étroit ? Prévoyez-vous des changements substantiels, comme l’adjonction d’une activité ? De nouveaux aménagements permettraient-ils d’accroître la productivité ou d’optimiser l’utilisation des locaux ? Autant de questions à se poser avant de trancher !

Si la plupart des propriétaires n’aiment guère baisser le montant du loyer, un locataire qui paie en temps et en heure peut parfois obtenir d’autres concessions, comme des travaux de rénovation.

Déménager, combien ça coûterait vraiment ?

Dans votre réflexion, tenez enfin compte de tous les coûts directs et indirects d’un déménagement, comme l’impact sur la productivité.

Si vous déménagez, la nouvelle adresse de votre siège doit aussi rester attractive, pour les clients comme pour les collaborateurs. À l’heure où la bataille du recrutement fait rage pour certains profils, il serait dommage de voir votre développeur full stack prendre le large parce qu’il refuse de travailler en périphérie…

| Pour aller plus loin : Notre check-list pour le déménagement de vos bureaux |

Vous avez finalement décidé de partir à la recherche de nouveaux bureaux ? Pour profiter des conseils d’un spécialiste de l’immobilier d’entreprise, contactez-nous ou découvrez par exemple, nos bureaux à louer à Paris 6, nos locations de bureaux à Paris 11, nos bureaux à louer à Paris 13.

| Pour aller plus loin : Comment se préparer à la résiliation du bail professionnel ? |